正心不動產估價師聯合事務所

105年10月份大台中房市分析月報

      近1年消費者最在意的問題，就是房價到底跌了沒有，根據正心不動產估價師聯合事務所的統計數據顯示，房價的確跌了，不過並非全面降價，其中北屯區是價格領跌區，不過西屯、南屯等市區，則呈現價穩量縮態勢。

    往年台中市每個月的買賣移轉棟數，都有4000戶左右的水準，近1年除了去年11、12月的避稅潮、交屋潮，其餘全都跌到3000戶以下。大台中不動產開發公會理事長紀吉川表示，現在買房的除了有剛性需求的自住族群，就剩下長期投資客，他們只要最好的物件，非常挑剔，而且一買就會放5~10年。

量大區域最好別碰

    台中市不動產估價師公會理事長黃昭閔分析，若將台中大樓和公寓成交單價從少到多排序，可看出高價位區因持續有指標建案交屋，單價維持高檔，中價位區因成交量大減，價格落點也下滑，低價位區因屬於剛性需求，價格有撐，今年第2季單價甚至微幅上漲。此外，供給量過大的區域，因購屋族可挑選的物件多，易面臨多殺多的局面，如北屯廍子、西屯12期。

正心不動產估價師聯合事務所估價師宋明一。圖／黃繡鳳

    正心、大中不動產估價師聯合事務所日前發布「105年第2季大台中房市季報」，經由估價師分析交易量體與價格，顯示第2季台中房市呈現量回溫、價微跌的狀態。

大台中房市第二季表現  量回溫、價微跌

    正心、大中不動產估價師聯合事務所於9月2日共同發佈「105年第二季大台中房市季報」，以買賣登記移轉棟數、建照、使照核發數、與實價登錄…等資料作為分析基礎，經由估價師分析交易量體與價格，顯示第二季台中房市呈現量回溫、價微跌的狀態。

壹、量體分析

105年Q2大台中房市分析季報

房屋稅制的是與非(完整版)

正心不動產估價師聯合事務所 黃昭閔所長、許信強副所長

這段時間房屋稅的議題蔚為風潮，從之前有一名在新北市的律師宣稱因房屋稅之稅基沒有扣除地價，有重複課稅情形，且申覆成功，後又有陳冲前院長一篇「房屋稅不可增只能廢」的投書，以及台灣法學基金會的謝哲勝教授，也持同樣論點；在此同時，一些政府官員的發言，又都語焉不詳，除了否認重複課稅，也說不出的所以然來，兩相對照之下，房屋稅的對錯似乎高下立判。但真的是如此嗎?

台中市政府於105年9月3日舉辦市政建設參訪活動，特邀請黃昭閔所長在列之台中市政府市政顧問群，

與林佳龍市長賢伉儷一同造訪近期開館營運之國家歌劇院，以及2018年臺中世界花卉博覽會之展館預定地。

以下為參訪活動照片：

黃昭閔所長於105.09.02受邀至全國廣播M-Radio，接受『安心成家』節目專訪!

暢談大台中不動產交易動態平台成立構想，以及105年Q2大台中房市交易量分析，

該節目訂於105.09.03(六) 上午11點於 FM106.1播出。

台中市不動產聯盟協會於105年8月31日假嶺東科技大學舉辦【振興台灣經濟─不動產持有稅制論壇】

特邀請產、官、學界就不動產持有稅問題提出建言 

黃昭閔所長以台中市不動產聯盟協會創會理事長身分擔任本次論壇與談人

本所宋明一估價師於8/25受邀至太平洋房屋台中區加盟總部舉辦專題講座，

以「房市各類指標與數據分析」為題發表專題演講，

演講大綱：

黃昭閔所長於8/20應台中律師公會邀請，

以「如何有效審閱不動產估價報告書」為題發表專題演講，

探討：

       因前行政院長陳冲批評房屋稅制引發一連串的討論，自民國2014年起，台北市、新北市、高雄市、桃園市等各地方政府即陸續調整房屋稅的「房屋標準單價」，今年起台南市也跟近調漲，而且還將回溯民國90年7月以後取得使照的房屋，因此惹來不少民怨。明年輪到台中市調整房屋稅，該如何調？調整幅度大小為何？市民和建商已經開始關心。

   民眾購買房屋後，每年都必須向地方政府繳納的持有稅包括房屋稅與地價稅兩種，房屋稅的計算公式為：核定單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率，其中核定單價是標準單價×(1±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低價，地方政府依房屋稅條例規定，每三年調整一次房屋標準單價；地價稅的計算公式則為：申報地價(公告地價八折) X面積X稅率，公告地價同樣為三年調整一次。

   目前6都當中，除台中市以外，已陸續調高新屋標準單價，平均調幅從0.6倍到1.6倍不等，新屋的房屋稅將因而增加。台中市地方稅務局長吳蓮英表示，2014年度各縣市的房屋稅都有調漲，而台中則是未漲，至於明年的房屋稅調整將研擬各種方案，訂定出平衡、合理的稅率。市長林佳龍日前也表示，稅收費率還是得依法行政，在合乎規定的範圍內與民意取得平衡，強調「該升則升、該降則降」。

在最新揭露的估價師事務所月報以及國泰房地產指數中，對於下半年的房市景氣都抱持著保守觀望的態度，不過處於銷售最前線的建設公司業者卻紛紛表示近期看屋人潮明顯回籠了！整體分析又以市區低總價自住宅以及蛋白區平價個案表現較佳。

正心、大中不動產估價師聯合事務所共同發布8月份大台中房市分析月報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。今年上半年歷經房地合一稅制實施、總統大選等干擾因素，買賣量大幅減少，但在央行3月分進行房市鬆綁、降息等措施，建商讓利消息頻傳的情形下，首購、自住型買家逐漸進場，買賣數量自3月起有回溫的趨勢。在買賣移轉登記數量部分，7月登記棟數為2,809棟，雖相較上月增加2.8%，但與去年7月相較仍年減25%，顯示房市動能仍偏低。

市區案量縮 外圍區低總表現佳

    另外根據2016年第2季國泰全國房地產指數資料顯示，跟上一季比較起來呈現價跌量穩的趨勢。綜觀2016年第二季，受央行政策鬆綁及降息影響，推案量及成交量皆較第一季提升，顯示市場剛需求仍在。只不過目前消費者仍受經濟數據未明顯好轉及兩岸政策關係等影響下，對房市信心普遍不足，市場上個案「以價取量」情形漸增，台中市推案量減少，銷售表現則以外圍區低總價個案較佳。

房屋稅爭議問題不單在稅基 

正本清源之道應從稅率著手