正心不動產估價師聯合事務所

房屋稅制的是與非(完整版)

正心不動產估價師聯合事務所 黃昭閔所長、許信強副所長

這段時間房屋稅的議題蔚為風潮，從之前有一名在新北市的律師宣稱因房屋稅之稅基沒有扣除地價，有重複課稅情形，且申覆成功，後又有陳冲前院長一篇「房屋稅不可增只能廢」的投書，以及台灣法學基金會的謝哲勝教授，也持同樣論點；在此同時，一些政府官員的發言，又都語焉不詳，除了否認重複課稅，也說不出的所以然來，兩相對照之下，房屋稅的對錯似乎高下立判。但真的是如此嗎?

 從水湳經貿園區配地作業說明會看問題    

                                                                                                                  黃昭閔

     台中市政府於今年二月二十一日於西苑高中，辦理水湳機場原址北側區段徵收案之抵價地抽籤暨配地作業說明會，現場火藥味十足，數名自救會地主顯然有備而來，除了準備考題以車輪戰的方式，質問在場的地政局官員外，更是自備麥克風、擴音器適時表達自己的意見，當然為串連更多的地主反對市府配地方案，也擬具說帖臚列七大點爭議問題聲明書，發放給到場參與抵價地分配的土地所有權人來連署，訴求在爭議問題未釐清之前反對進行配地作業。

    原本只是以見習的心態參與該場說明會，但聽完市府與地主兩造的說詞，其實很多點都是環繞在估價師的專業領域「價格」認定上，茲以自救會所提前六大爭議問題就個人的淺見跟大家分享。

淺析土地整體開發之估價

許信強[1]、黃昭閔[2]

壹、前言

整體開發係就相當規模之土地，作全盤之考量與調查分析，訂定其使用之細部計畫，並按計畫興修公共設施，及相關之建築物，並進而引進居住、商業、生產及其相容性之活動，達成社會經濟建設之開發行為。整體開發常藉由都市計畫之變更、規劃設計及指導而達成，如同吾人所熟知的區段徵收、市地重劃等方式均係常見的整體開發方式。而隨著社會發展，土地利用方式日趨複雜，當都市成長遭遇瓶頸，為了重新活化都市機能，都市更新權利變換也成為常見的整體開發方式。此外，近年來肇生許多爭議的聯合開發案件，如捷運場站聯合開發案，亦是越來越常見的開發類型。上述的開發方式，多涉及財務平衡、整體自償、權利交換與費用抵付等等事務，而這些事務皆與其開發標的之估價息息相關，故本文係針對上述之「市地重劃」、「區段徵收」、「都市更新權利變換」、「聯合開發」之開發方式予以簡述，並分析各該開發方式之估價相關規定，並就現行規定方式可能肇生之問題提出建議。

淺析不動產估價重置提撥費與折舊提存費之疑義

許信強 [1] 、黃昭閔 [2]

壹、前言

收益法之運用，在總費用計算，對於折舊提存費與重置提撥費之提列，其實一直存有爭議。林英彥老師於其所著之「不動產估價技術規則解說」曾提及其於不動產估價技術規則訂定時，主張應將所謂之重置提撥費用(重大修繕費)納入折舊提存費之項下計算，而不應獨立認列，並舉相關例釋說明，但未能獲得採納，以致現行之不動產估價技術規則中，將重置提撥費及折舊提存費兩者均納入收益法之相關規定中。就上述之爭議，僅以本文試析其肇因，並提出相關意見如后。

不動產估價師公會輪案機制之初探

   黃昭閔、許信強、李爾清

一、前言

   不動產估價師法自89年10月4日制定公佈，至94年10月6日緩衝期屆滿正式施行到今天，已近十四個年頭，因該證照屬國家高考級層次，需研修課程範圍較大，橫跨法律、財稅、經濟、營建、都計、估價技術、統計分析…等專業領域，故相較於律師、會計師、建築師錄取率較低，養成階段所耗費時間也較長，如此高門檻、高水平的行業，原本讓外界充滿了期待與想像，豈料主客觀環境種種的因素，演變成今天叫好不叫座的窘境。

台中市不動產估價師公會 理事長 黃昭閔

  市地重劃前、後地價查估模式探討

           黃昭閔[1]、許信強[2]

壹、前言

剖析市地重劃土地分配問題 

一、   前言

一、前言

近年來，國內的不動產交易量日漸頻繁，對於不動產資產估價業務之需求也相對提高，因應時代的潮流演變，政府於89年10月4日頒布「不動產估價師法」，以祈建立一套不動產估價師制度，輔導並管理國內的不動產估價業者。****

林英彥(2000)指出「不動產估價係依據影響不動產價格之各種資料，在一連串的價格秩序中，指出估價對象不動產價格之行為」。為了讓不動產估價的結果更公正、客觀且具備信服力，國內也相繼制訂有關程序及方法。惟不動產估價除了估價師本身的高度專業知識外，尚須執業及實務經驗的累積，由於對案件分析角度不同，導致同一勘估標的之工作內容、屬性及估價操作模式判斷差異甚大，引發民間或政府部門對不動產估價專業的疑慮。

其次，此亦影響不動產估價之服務酬金標準，因受到公平交易法的限制，目前不動產估價業界無法明確制訂一份合理且多數人均能認同的收費準則，估價師一般僅能進行評估報價。如前所述，因對估價對象認知的差異，相同標的報價落差過大的問題亦屢見不鮮。

【台中訊】

「地政界小巨人」黃昭閔日前獲選連任第4屆台中市不動產估價師公會理事長。他表示，近年推動「公會接件、會員輪案」機制，逐漸提高外界對不動產估價師的信任度，會員也樂見執業形象提升，將持續執行。

市價徵收執行面問題之初探

刊登日期： 2008 Jan+Feb

刊登日期： 2007 March+April

刊登日期：2008 Jan+Feb

縱橫雜誌第20期
作者：黃昭閔

刊登日期： 2007July+Auguest

刊登日期：2006.1
現代地政295期
作者：卓輝華 
     (中華民國不動產估價師公會全聯會 理事長)

刊登日期：2006年9月

2006台灣地區房地產產業年鑑

刊登日期：2005年七月

現代地政289期