正心不動產估價師聯合事務所

三、成熟度的探討

台中市迄今完成了十一期的公辦市地重劃，其中的一、二、三、六期屬於小面積的重劃區，且對都市發展影響層面較小，故本文不予探討；其餘各期重劃區均屬於面積超過100公頃 的大型市地重劃案，影響都市發展影響層面極大，其重劃區發展成熟度較具代表性，亦是本研究探討的重點。有鑒於房仲業對房地產價格及區域發展較為熟悉，故本文以各重劃區房仲業的訪談作為基礎資料，並佐以區域建設與總體經濟等因素加以綜合探討。

(一)四、五期重劃區

依據房地產相關的研究文獻可知，台灣房地產自民國60年迄今，有三次景氣高峰，第一次為民國62～64年，因第一次能源危機而衰退，第二次為民國67～69年，因第二次能源危機及空地限建政策而衰退，第三次為民國76～78年，主因為游資充斥所造成，之後反轉向下，房地產持續不景氣十多年，直到民國92年左右，房地產才有逐漸復甦的跡象。

四、五期重劃區完成時間超過20年，時間點均落在第二次與第三次景氣循環高峰之間，加上重劃的目的與背景相近，故予以合併探討。重劃完成初期約3～5年，受到供給過剩及房地產景氣下滑的影響，土地價格為每坪約3～5萬元，直到民國76年起，新興的社區逐漸開發，加上第三次房地產景氣循環高峰影響，民國78年土地價格上漲為每坪約15～25萬元，此外因天津路服飾街商圈逐漸成型，於民國85年間土地買賣價格達到最高點，每坪約35～45萬元，發展亦趨成熟，此後受整體大環境不景氣影響，近兩年的土地成交價格則回跌為每坪約25～30萬元。

由上述分析可知，四、五期內並無重大的區域建設，發展成熟期約為15～20年，初期的5年發展較慢，第二個5年受房地產景氣高峰帶動呈現快速發展，第三個5年則靠商圈成熟與人口移入而致發展成熟。

(二)七、八期重劃區

七、八期重劃區完成時間為民國80、81年，屬於第三次景氣循環高峰後的衰退期，加上重劃的目的與背景相近，故予以合併探討。重劃完成距今約14年，完成初期約5年，受到新市政中心尚未遷移及房地產景氣下滑的影響，土地價格為每坪約15～20萬元，第2個5年則有新光三越百貨進駐與建商小規模個案投資興建，發展尚稱緩慢，土地價格微幅上漲為每坪約20～25萬元，但第3個5年起，時間點約民國92年，隨著中部科學園區設立、高鐵即將通車、新市政中心動工、圓形戶外劇場動工、百貨時尚商圈形成，大量建商投資興建頂級豪宅，至民國94年間土地價格已上漲為每坪約40～50萬元，預期在建地逐漸減少及生活機能日趨完善下，未來土地的價格將履創新高。

由上述分析可知，七、八期初期的5年受房地產大環境不景氣而發展停滯，第二個5年受新光三越百貨進駐而緩步發展，第三個5年則因區域重大建設的帶動而加速發展；目前雖屬於中低度發展，但因七、八期為中台灣極具發展潛力的區域，未來經過5～10年的快速發展而趨於成熟，故預估的成熟期約為20～25年。

(三)九期重劃區

九期重劃區完成時間為民國83年，屬於第三次景氣循環高峰後的衰退期，重劃完成距今約12年，完成初期約5年，受到房地產景氣下滑的影響，土地價格為每坪約6～10萬元，第2個5年則有新天地餐廳進駐與建商小規模個案投資興建，發展稍有起色，土地價格微幅上漲為每坪約8～12萬元，但因九期位於東區無重大區域建設，預期未來的發展將會停滯，土地價格亦波動不大。

由上述分析可知，九期初期的5年受房地產大環境不景氣而發展停滯，第二個5年受新天地餐廳進駐而緩步發展；目前雖屬於低度發展，但因該區無重大建設而呈現發展停滯現象，未來九期可能尚未發展就開始衰退，故預估九期可能無法步入成熟期。

(四)十、十一期重劃區

十、十一期重劃區完成時間為民國86～89年，屬於第三次景氣循環高峰後的衰退期，加上重劃的目的與背景相近，故予以合併探討。重劃完成距今約6～9年，完成初期約3～4年，受到房地產景氣下滑的影響，土地價格為每坪約6～10萬元，自民國92年起的3～4年，隨著房地產景氣復甦及麥當勞餐廳進駐帶動，吸引許多建商投資興建透天社區，至民國94年間土地價格已上漲為每坪約15～20萬元，預期生活機能日趨完善下，未來土地的價格還有上漲的空間。

由上述分析可知，十、十一期初期的3～4年受房地產大環境不景氣而發展緩慢，第二個3～4年受麥當勞餐廳進駐而穩定發展；目前雖屬於低度發展，但隨著台中生活圈四號線、五號線道路的開闢、台中生活圈二號線道路的延伸、大坑溫泉觀光與休閒農業的帶動下，未來經過10～15年的穩定發展而趨於成熟，故預估的成熟期約為20～25年。

四、抵費地標售情形

有鑒於重劃區抵費地標售情形的歷史資料無法取得，且每一塊土地的的使用分區、臨道路寬、基地寬度及深度、標售底價均不相同，本研究僅以台中市政府地政局網站公告93、94年的四次標售資料為基礎，彙整出七至十一期重劃區的標脫率、得標價高出底價比率等指標分析其受歡迎程度，以下詳見分析。

(一)第七期惠來重劃區

1.第一次標售

(1)標售日期：93.04.27。

(2)標售筆數及面積：6筆，2,776.34㎡（約840坪 ）。

(3)標售底價：38,000元～48,000元/㎡（12.6萬元～15.9萬元/坪）。

(4)使用分區：住一、住二、住三。

(5)得標筆數及面積：0筆。

(6)標脫率：0％。

(7)得標平均價：無資料。

(8)得標價高出底價比率：無資料。

2.第二次標售

(1)標售日期：94.06.15。

(2)標售筆數及面積：8筆，20,794.97（約6, 290坪 ）。

(3)標售底價：126,000元～166,950元/㎡（41.7萬元～55.2萬元/坪）。

(4)使用分區：新三、新四、新五及新六。

(5)得標筆數及面積：2筆，面積為3,371.7㎡（1,020坪 ）。

(6)標脫率：25％。

(7)得標平均價：156,660元/㎡（51.8萬元/坪）。

(8)得標價高出底價比率：24％。

3.第三次標售

(1)標售日期：95.04.27。

(2)標售筆數及面積：10筆，20,332.43（約6,151坪 ）。

(3)標售底價：85,120元～173,250元/㎡（28.1萬元～57.3萬元/坪）。

(4)使用分區：新一、新三、新四、新五、新六及新七。

(5)得標筆數及面積：8筆，面積為13,656.66㎡（4,131坪 ）。

(6)標脫率：80％。

(7)得標平均價：203,848元/㎡（67.4萬元/坪）。

(8)得標價高出底價比率：42％。

4.小結：第一次標售結果不如預期，主因為標售土地大部分為路沖及佔用情形，隨著第二、三次招標結果可知，得標平均價屢創新高，且得標價高出底價比率也大幅提高至42％，由此可知七期土地受歡迎的程度。

(二)第八期豐樂重劃區

1.第一次標售

(1)標售日期：93.04.27。

(2)標售筆數及面積：2筆，1,276.84㎡（約386坪 ）。

(3)標售底價：33,000元/㎡（10.9萬元/坪）。

(4)使用分區：住二。

(5)得標筆數及面積：2筆，1,276.84㎡（約386坪 ）。

(6)標脫率：100％。

(7)得標平均價：49,508元/㎡（16.4萬元/坪）。

(8)得標價高出底價比率：50％。

2.小結：由標脫率100％及得標價高出底價比率高達50％可知，八期為台中優值的合理住宅區，亦相當受歡迎，惟標脫筆數僅有2筆，需持續加以觀察。

(三)第九期旱溪重劃區

1.第一次標售

(1)標售日期：93.04.27。

(2)標售筆數及面積：45筆，22,592.69㎡（約6,834坪 ）。

(3)標售底價：20,000元～26,000元/㎡（6.6萬元～8.6萬元/坪）。

(4)使用分區：住一、住二、商一、商二。

(5)得標筆數及面積：32筆，17,069.32㎡（約5,163坪 ）。

(6)標脫率：71％。

(7)得標平均價：26,630元/㎡（8.8萬元/坪）。

(8)得標價高出底價比率：16％。

2.第二次標售

(1)標售日期：94.12.20。

(2)標售筆數及面積：16筆，6,775.31㎡（約2,050坪 ）。

(3)標售底價：22,000元～67,500元/㎡（7.3萬元～22.3萬元/坪）。

(4)使用分區：住一、住一之一、住二、商一、商二。

(5)得標筆數及面積：6筆，2,609.04㎡（約789坪 ）。

(6)標脫率：38％。

(7)得標平均價：24,526元/㎡（8.1萬元/坪）。

(8)得標價高出底價比率：16％。

3.小結：由兩次的標售結果來看，民國93年第一次標售結果相當熱絡，而民國94年第二次標售結果轉趨保守，未來價格走勢有待觀察。

(四)第十期軍功、水景重劃區

1.第一次標售

(1)標售日期：93.05.11。

(2)標售筆數及面積：62筆，44,638.48㎡（約13,503坪 ）。

(3)標售底價：14,250元～38,000元/㎡（4.7萬元～12.6萬元/坪）。

(4)使用分區：住一、住二、住三、商一、商二。

(5)得標筆數及面積：49筆，33,086.5㎡（約10,009坪 ）。

(6)標脫率：79％。

(7)得標平均價：26,888元/㎡（8.9萬元/坪）。

(8)得標價高出底價比率：12％。

2.第二次標售

(1)標售日期：94.12.20。

(2)標售筆數及面積：24筆，14,825.37㎡（約4,485坪 ）。

(3)標售底價：14,500元～44,000元/㎡（4.8萬元～14.5萬元/坪）。

(4)使用分區：住一、住二、住三、商一、商二。

(5)得標筆數及面積：8筆，3,810.88㎡（約1,153坪 ）。

(6)標脫率：33％。

(7)得標平均價：31,475元/㎡（10.4萬元/坪）。

(8)得標價高出底價比率：12％。

3.小結：由兩次的標售結果來看，民國93年第一次標售結果相當熱絡，而民國94年第二次標售結果轉趨保守，未來價格走勢有待觀察。

(五)第十一期四張犁重劃區

1.第一次標售

(1)標售日期：93.05.11。

(2)標售筆數及面積：20筆，9,759.06㎡（約2,952坪 ）。

(3)標售底價：26,400元～45,600元/㎡（8.7萬元～15.1萬元/坪）。

(4)使用分區：住一、住二、住三、商一、商二。

(5)得標筆數及面積：15筆，7,406.89㎡（約2,241坪 ）。

(6)標脫率：75％。

(7)得標平均價：41,158元/㎡（13.6萬元/坪）。

(8)得標價高出底價比率：12％。

2.第二次標售

(1)標售日期：94.12.20。

(2)標售筆數及面積：7筆，4,044.45㎡（約1,223坪 ）。

(3)標售底價：28,800元～48,000元/㎡（9.5萬元～15.9萬元/坪）。

(4)使用分區：住二、商一。

(5)得標筆數及面積：1筆，355.79㎡（約108坪 ）。

(6)標脫率：14％。

(7)得標平均價：47,700元/㎡（15.8萬元/坪）。

(8)得標價高出底價比率：5％。

3.小結：由兩次的標售結果來看，民國93年第一次標售結果相當熱絡，而民國94年第二次標售結果轉趨保守，未來價格走勢有待觀察。