刊登日期：2006年9月
2006台灣地區房地產產業年鑑
作 者：林左裕
蒐集與整理：黃昭閔
一、重劃的背景說明
台中市由於位居本省中部地區，交通便利，氣候溫和，人口增長迅速，工商業逐漸發達，使得人口及工商業多集中在市中心，造成五中心區人口趨於飽和；為移轉市中心發展飽和壓力並加強南屯、西屯、北屯等三個外圍屯區的建設，透過市地重劃的整體開發方式，除提供大量的可建築用地外，健全的公共設施及完善的生活機能亦吸引大量外來人口移入。近幾年加上中部科學工業園區、機密機械科技創新園區、新市政中心、圓形戶外劇場、國際標準棒球場及水湳經貿園區等重大建設陸續開闢完成，使得台中市一躍成為百萬人口的國際化都市，新重劃區的開發成功為重要的關鍵之ㄧ。
市地重劃與區段徵收同為政府無償取得公共設施用地的重要手段，但因市地重劃可發回較高比例的土地及採用原位次分配，相較於區段徵收而言比較受到地主歡迎的開發手段，不但使土地所有權人的土地價值增加，也替政府無償取得公共設施用地，既節省了用地徵收的經費並增加地方工程建設的經費。為了解台中市新重劃區的成果開發，有必要針對重劃的背景做介紹說明，而台中市辦理的市地重劃可分為公辦及自辦兩種類型，以下將分為重劃的總面積、可建築用地、公設面積、辦理時間做說明：
(一)公辦市地重劃
公辦市地重劃主要運用於大面積土地的整體開發，也是落實都市計畫的重要手段之ㄧ。台中市自民國五十四年公辦第一期大智市地重劃區至今，共辦理完成十一期之公辦市地重劃地區，而公辦第十二期福星市地重劃區正積極辦理中，詳見圖一。另外有鑒於整體開發地區開發單元六、七有捷運綠線通過，關係台中市未來發展，亦決定納入公辦第十三期市地重劃。
台中市政府在四十年間已推動了1,811公頃 面積之公辦市地重劃，若加計預定推動的第十三期市地重劃面積則高達2,039公頃 ，除了替政府無償取得772公頃 的公共設施用地外，亦新增了1,267公頃 的可建築用地，詳見表一。廣大的發展腹地正驗證著台中市近年來快速發展的成果，也提供未來持續成長的契機，市地重劃的帶動發展功不可沒。
(二)自辦市地重劃
早期自辦市地重劃主要運用於的小面積土地變更，如都市計畫辦理通盤檢討時將未使用的公共設施保留地變更為住宅區，或者將農業區變更為住宅區的個案變更。台中市自民國七十一年自辦宏台市地重劃區至今，共辦理完成三十三個之自辦市地重劃地區（詳見表二），全部皆為面積10公頃 以下的個案；重劃總面積為96公頃 ，無償贈與政府的公共設施面積為30公頃 ，可提供66公頃 的可建築用地，創造出許多小而美的社區個案，如宏台美式大別墅社區及衛道新世界透天別墅社區等個案。
近年來受限於政府財源拮据，無力辦理公辦市地重劃，於是在民國九十四年通過的台中市都市計畫第三次通盤檢討案，將總面積高達1,394公頃 的後期發展區開發限制解除，並規劃為十四個開發單元的整體開發地區（詳見圖二），且將民間自辦市地重劃列為開發方式的第一優先順序。扣除政府決定辦理的開發單元六、七外，未來獎勵民間自辦市地重劃的面積為1, 167公頃 ，重劃完成後政府可無償取得的公共設施面積為445公頃 ，並提供722公頃 的可建築用地（詳見表三），除了塑造許多高品質的社區外，亦將創造出許多新的都市風貌與特色商圈。
二、發展現況
台中市自民國五十四年開始辦理，初期目的為配合土地政策的導向，最初十年內辦理了大智、麻園頭、忠明等三期市地重劃，面積僅為57公頃 ；之後於民國六十八年辦理的第四期中正、東山市地重劃，面積高達440公頃 ，不但開通了環狀道路－40米 文心路，也將北屯路與台中港路串聯起來，使得原本侷限於舊市中心的工商業發展轉移到北區、北屯區，有了此次成功的都市成長經驗，也使得台中市未來的市地重劃逢勃發展。以下就新重劃區的發展現況作說明：
(一)第一期大智重劃區
1.重劃目的：為解決當時房屋荒及人口過度集中市中心的問題。
2.辦理時程：54.12～56.08，計一年九個月。
3.人口進駐：主要以住宅區為主，人口進駐已趨於飽和。
4.重大建設：無重大建設，僅完成了大智國小、東區圖書館等公共設施。
5.特色商圈：無特色商圈，僅有鄰里性的商業行為。
6.代表建物：無代表性建物。
(二)第二期麻園頭重劃區
1.重劃目的：為解決當時房屋荒及人口過度集中市中心的問題。
2.辦理時程：59.06～60.02，計九個月。
3.人口進駐：主要以住宅區為主，人口進駐已趨於飽和。
4.重大建設：無重大建設，僅完成了向上市場等公共設施。
5.特色商圈：無特色商圈，僅有鄰里性的商業行為。
6.代表建物：無代表性建物。
(三)第三期忠明重劃區
1.重劃目的：整體規劃區域排水的問題及創造新商圈。
2.辦理時程：64.03～64.11，計九個月。
3.人口進駐：住宅區的人口進駐已趨於飽和。
4.重大建設：無重大建設，僅完成了忠明公園等公共設施。
5.特色商圈：形成了中港路SOGO商圈，除廣三建設投資的SOGO百貨公司外，吸引了許多商店、餐廳林立，近期LV精品的旗艦店亦設在此區，為最早向市中心以外地區發展的成熟商圈。
6.代表建物：廣三SOGO百貨及LV旗艦店。
(四)第四期中正、東山重劃區
1.重劃目的：引導都市發展及開闢交通建設。
2.辦理時程：68.02～69.08，計一年七個月。
3.人口進駐：住宅區的人口進駐已趨於飽和，現況已屬高度發展。
4.重大建設：無重大建設，但完成了許多如北屯兒童公園、三信公園、民俗公園、長青活動中心、何厝活動中心、立仁國中、文昌國小、中正地政事務所、漢口路停車場等公共設施，其中每人享有的公園綠地比例居各行政區之冠。
5.特色商圈：天津路服飾街、北平路小吃街、昌平路皮鞋街、文心路高樓林立等特色商圈。
(1)天津路服飾街：民國七十六年間天津路才成為新興的社區，而天津路商店街起因為民國八十七年當時賴興里盧冬松里長，以「吃在北平、穿在天津」為口號舉辦元宵節活動，吸引大批民眾來此逛街，並間接促成今日的商圈組織，目前天津路商店街服飾店家高達250家，各國服飾宛若地球村，任君挑選且價格包你滿意。
(2)北平路小吃街：北平路小吃街位於大雅路與崇德路之間的路段，各式口味一應俱全，如李記蒸餃、利居家鄉小吃、徐家莊麵館等都是超人氣的名店，有機會可到北平路來一趟美食之旅。
(3)昌平路皮鞋街：昌平路皮鞋街位於北屯路與興安路之間的路段，全盛時期高達三十多家皮鞋店聚集在此，為百貨公司以外買鞋的第一選擇，大部分為工廠自營的鞋店，有機會的話來此挑一雙物超所值的好鞋。
(4)文心路高樓林立：因文心路路寬為40米 ，故造就了許多住宅及辦公大樓林立，如文心國寶住宅大樓、太舜四季住宅大樓、龍邦財經辦公大樓、力霸帝國辦公大樓、環球巨星辦公大樓、傑廣國際金融中心、全國花園大廈等。
6.代表建物：無代表性建物。
(五)第五期大墩重劃區
1.重劃目的：引導都市發展及開闢交通建設。
2.辦理時程：72.06～74.01，計一年七個月。
3.人口進駐：住宅區的人口進駐已趨於飽和，現況已屬高度發展。
4.重大建設：無重大建設，但完成了許多如萬壽棒球場、東興公園、漢口國中、大新國小、大新零售市場、中興地政大樓、東興停車場等公共設施。
5.特色商圈：精明一街、公益路特色餐廳街等特色商圈。
(1)精明一街：瀰漫著歐洲文化藝術氣息和巴黎香榭大道時尚風華的精明一街，為全台造街計畫中最為成功的商店街，距今已超過十個年頭，儼然成為年輕雅痞流行、美食、人文的天堂，較具代表性的商店如喜新厭舊café、 e-a手工涼鞋服飾店、浮體-腳踏單車店、馬桶冰店、圓滾滾PUB等。
(2)公益路特色餐廳街：近年來臨近七期的公益路成為一個新興商圈，尤其公益路二段街道上，短短不到1公里，就有20家餐飲業在此設立，已形成一個公益路特色餐廳街。包括港式飲茶、海鮮料理、茶餐廳、法國料理、義大利餐廳、本土餐廳等各式口味任君選擇，說它是料理聯合國一點也不無過，較具代表性的餐廳如水舞饌、RJ法式蔬菜餐廳、赤坂日本料理、巴沙米可義大利餐廳、小肥羊、鼎王麻辣鍋、Starbucks公益店、Bigtom美國冰淇淋文化館等店。
6.代表建物：無代表性建物。
(六)第六期干城重劃區
1.重劃目的：解決國有、省有、軍方及私有土地交換利用問題。
2.辦理時程：76.02～79.01，計三年。
3.人口進駐：重劃後土地以商業區為主，受市中心商圈沒落影響，使用現況大部分為空地，幾乎無人口的進駐，發展有待加強。
4.重大建設：無重大建設，但完成了許多如干城車站、干城立體停車場、南京停車場等公共設施。
5.特色商圈：無特色商圈。
6.代表建物：無代表性建物。
(七)第七期惠來重劃區
1.重劃目的：配合台中市政府遷建的新都市中心計畫。
2.辦理時程：79.02～81.11，計二年十個月。
3.人口進駐：重劃完成時適逢房地產不景氣，初期移入人口較少，近年來隨著百貨公司多家進駐，高品質的大樓及透天一一開發，人口加速進駐，目前屬於台中市最具潛力的黃金地段，現況尚屬低度的發展。
4.重大建設：七期重劃區內推動了許多重大建設，如新市政中心、圓形戶外劇場、台中大都會歌劇院、台中國際會議展覽中心等；加上新光三越百貨、Tiger City購物中心、衣蝶百貨也選在此區進駐，使得七期成為追求時尚者的新購物天堂；隨著房地產景氣加溫，目前有超過10家建商進駐七期推案，動輒數千萬的的別墅與豪宅相繼推出，已形成全台中市豪宅密度最高的區域，堪稱中部的「信義計畫區」。
5.特色商圈：頂級豪宅、百貨時尚商圈、惠文花市等特色商圈。
(1)頂級豪宅：依據力霸房屋92年底舉辦票選與評比「台中市10大名宅」的結果，包括「龍邦國寶」、「歐薇花園」、「月光流域」、「聯聚和平大廈」、「天璽」、「安蘭居」、「鄉林雲崗」、「磐石」、「理性感性」及「長安美術觀邸」等10棟建築物，其中七期就囊括7棟，七期重劃區已成為頂級豪宅的代名詞。
(2)百貨時尚商圈：由於新光三越百貨、Tiger City購物中心、衣蝶百貨的陸續進駐七期，形成百貨時尚商圈，加上各家百貨公司的客層定位不同，如新光三越百貨鎖定親子客層、Tiger City購物中心鎖定年輕族群、衣蝶百貨則鎖定婦女客層，形成相輔相成的群聚效果，購物的客源也從台中市市民擴大為台中都會區的所有人口，百貨公司商圈前景看好。
(3)惠文花市：初期經營方式為封閉型的拍賣花市，4年前才改變經營形態轉型為零售，目前沿街面已有將近20家的花店，除了販賣一般應景的鮮花外，也有許多主打蘭花、香草、盆栽等專賣店，況且全年無休，絕對能滿足喜歡拈花惹草民眾的需求。
6.代表建物：「月光流域」、「聯聚和平大廈」、「理性感性」、新市政中心。
(八)第八期豐樂重劃區
1.重劃目的：引導都市發展、開闢交通建設及南屯溪整治。
2.辦理時程：77.07～80.12，計三年六個月。
3.人口進駐：重劃完成時適逢房地產不景氣，初期移入人口較少，近年因公共設施完善吸引人口加速進駐，目前屬於台中市優質的住宅區域，目前發展現況屬中度的開發。
4.重大建設：無重大建設，但完成了許多如豐樂雕塑公園、南苑公園、萬和國中、永春國小、正心停車場等公共設施，豐樂雕塑公園為八期內較具代表性的公共設施。
5.特色商圈：目前僅有一處「湖水岸藝術村」特色商圈，造街時廣邀藝文人士進駐，已成為台中市第一條吃喝玩樂的人文街道。藝文類的店有「木偶之心」展示歐洲的薰香木偶、「阿順伯矸仔店」販賣古早味的童玩零嘴等，咖啡餐飲則有「陽羨春水堂」、「布蘭奇咖啡」、「八分飽」、「濟州韓式豆腐鍋」、「立川日式燒肉」等店。
6.代表建物：無代表性建物。
(九)第九期旱溪重劃區
1.重劃目的：引導都市發展及大里溪、旱溪的整治。
2.辦理時程：79.04～83.04，計四年一個月。
3.人口進駐：主要以住宅區及商業區為主，人口進駐為緩步增加，現況屬於低度發展。
4.重大建設：無重大建設，僅完成了樂成公園、 十甲 公園、東區區公所等公共設施。
5.特色商圈：無特色商圈，僅有鄰里性的商業行為。
6.代表建物：無代表性建物。
(十)第十期軍功、水景重劃區
1.重劃目的：引導都市發展及旱溪的整治。
2.辦理時程：82.09～89.02，計六年六個月。
3.人口進駐：重劃完成時適逢房地產不景氣，初期土地乏人問津，近年來隨著房地產景氣熱絡，人口加速進駐，目前現況尚屬低度的發展。
4.重大建設：無重大建設，僅完成了軍功國小、東山國中等公共設施。
5.特色商圈：無特色商圈，僅有鄰里性的商業行為。
6.代表建物：無代表性建物。
(十一)第十一期四張犁重劃區
1.重劃目的：引導都市發展及土庫溪的整治。
2.辦理時程：82.02～86.08，計四年七個月。
3.人口進駐：重劃完成時適逢房地產不景氣，初期土地交易清淡，僅有部分低總價的透天個案，近年來隨著房地產景氣熱絡，部份高總價的透天產品也有不錯的成績，人口正快速的進駐，目前現況尚屬低度的發展。
4.重大建設：無重大建設，僅完成了四張犁國中、八二三公園、北屯行政大樓等公共設施。
5.特色商圈：無特色商圈，僅有鄰里性的商業行為。
6.代表建物：無代表性建物。
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