正心不動產估價師聯合事務所

何謂不動產估價？

所謂資產(asset)包含無形資產與有形資產，無形資產以商譽及智慧財產權類（專利、商標、著作權）為主；有形資產依據民法又分為動產及不動產，動產屬一般財貨，除特殊機械設備外大多有公定價格，價值認定較為客觀，通常依照合理取得成本扣除折舊後成為帳面殘餘價格，對多數人而言較無爭議。但最令人頭痛的不動產（real estate），由於本身具有其異質性、昂貴性、永續性與不可移動性…等特徵，形成不完全競爭之交易市場。勘估標的「不動產」經常受制於總體經濟的變化、供給需求的調節、區域環境的榮衰、商圈座落的區位、個別條件的優劣…等等因素影響，市場價格(price)瞬息萬變，如何評定其客觀的價值(vaule)，建立一個公正的鑑價機制格外重要。

    自古以來，不動產價值認定問題一直是備受爭議的。曾有人開玩笑的跟我說「愛情誠可貴，房子價更高。」我問他說那房子的價格有多高呢？他反問我你是估價師不妨來幫我估看看…。

事實上，特定不動產的使用價值因人而異，其對每個人所產生的效用（utility）不同，也影響該不動產價格的市場認知差異。例如台中工業區某塊土地目前一般正常市場行情為每坪8萬，老王因事業有成急欲擴建廠房，因此以每坪9萬的價格購得該塊地；而小張是個投資客，為考慮短期脫手獲利，他只願向地主出每坪7萬。我們可以說由於個人對不動產的喜好程度與購買動機不一，會產生該不動產主觀價值之差距，而我們可以說「多數人」對特定標的主觀看法，自然形成一個客觀的普世價值。所以，估價人員所要評估之價格，就是要在明確的前提條件下，分析眾多的交易資料，以有組織、有系統的邏輯、科學之方式，評估出一個合理、客觀的經濟價值，能讓多數人認同的「最適價格」，並以貨幣額（新台幣）表示之。

不動產估價制度沿革

不動產估價這個產業自民國四十七年經濟部投資成立中國生產力中心至今已歷四十幾個年頭，由於過去缺乏具公信力的不動產估價專責人員，造成金融機構逾放比過高；法人不當挪用資金價購不動產；政府用地徵收查估補償價格備受質疑；國營機構不動產標售訂定底價無所適從；都市更新、不動產證券化權利價值認定疑慮…等等問題。更經常發生銀行超貸、公開發行公司處分不動產以低買高報方式淘空資產，鑑定公司涉嫌配合客戶要求調整估值，損及投資人甚至整體國家的公益，影響交易安全及社會經濟至鉅，讓大眾逐漸開始正視資產鑑價的問題。因此，為加強管理該從業人員內政部遂於民國七十七年著手研擬「不動產估價師法」，歷經產官學界十二年的努力推動，終於在民國八十九十月四日正式立法三讀通過，歷經五年緩衝期屆滿於民國九十四年十月正式施行，依據該法規定經不動產估價師考試及格，並領有不動產估價師證書者，得充任不動產估價師（目前全國約有200位不動產估價師執業）；另除建築師外未取得不動產估價師資格者，不得專職從事不動產估價業務，違者訂有罰則處分。意味著未來不動產估價師與會計師、建築師、律師、醫師一樣受到國家證照制度的管理，背負著更多、更重的法律、社會責任。

不動產估價的功用

然很多人不禁要問，估價師所估出來的價格是否千真萬確，必成為千古永恆不變的真理，或是人人必須依循的圭臬？這答案當然是否定的…。我們只能再三說明不動產價格本來就是一個相當主觀的東西，市場行情建立在供給與需求的自然經濟法則中，不是任何人均有能力去影響它，而同一標的市場行情是隨著不同時期一直在變動，影響價格的因素實在多如牛毛…。就因為這樣更需要有一個抱著無私無我的態度，更超然、持平的立場之專門技術人員—不動產估價師。在您需要他的時候，發揮出杜絕弊端、消弭紛爭、並節省社會成本的功能罷了！

其實，不動產估價不單只是估價師專屬的權利，對一般的民眾而言，可以藉此做為瞭解不動產市價的參考，讓您買賣房屋不會在價格上吃大虧；甚至能夠協助房地產的從業人員創造其附加服務價值的有用工具，因此，對不動產估價的需求可分為下圖所示三個層次：

不動產估價的含義

    以估價師的角度而言，所謂不動產估價是指以不動產為對象，根據估價目的，並遵循估價原則及按照估價程序，結合估價經驗以及考量影響不動產價格之因素（質的分析），採用三大估價方法（量的分析），就不動產的權利在特定時間，最可能實現的合理價格所做出的判斷與推測。（如下圖所示）

不動產估價應掌握之十二大原則

分析不動產價格形成的過程中，除了必須依循內政部頒佈的「不動產估價技術規則」（小前提）法令規定外，尚有許多估價原理和法則（大前提）應該掌握，讓最終的價值判斷更客觀、更具有公信力。

1.供需原則

2.變動原則

3.替代原則

4.最有效使用原則

5.均衡原則

6.收益遞增遞減原則

7.收益分配原則

8.貢獻原則

9.適合原則

10.競爭原則

11.預測原則

12.外部性原則

不動產估價的程序

    因不動產價格所牽涉的事務相當廣泛，進行不動產估價時，如能將作業程序化、計畫化、制度化，便可精確有效率的求得勘估標的最適的價格。（程序如下表）

影響不動產價格之因素

影響不動產價格的因素多而複雜，舉凡人口結構、利率變動、住宅政策、區域計畫…等等。在分析時不宜針對主觀的因素（如：交易當事人對該不動產的好惡及市場行情的認知程度），應該以由大環境至小個體（如下圖）較為客觀的一般、區域、個別等三因素分析之。

基本上，所謂一般因素指的是整個總體環境使得不動產市場產生全面性的變化，如政治、經濟、社會…等因素；區域因素為分析勘估標的座落商圈區位的自然景觀、交通運輸、生活機能、公共設施…等；個別因素主要探討勘估標的本身之立地條件，包括土地使用管制、面積、地形、地勢、臨路狀況，建物之建材等級、採光、格局、管理…等。

不動產估價三大方法

    數字會說話，不動產估價最終的目的就是要將不動產以公認的貨幣標準呈現，也就是俗稱的「價格」。然價格的產生必然有一套推演過程，讓不動產形成量化有憑有據的分析，估價三大方法便孕育而生…。

1.成本法

指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。

2.土地開發分析法（屬成本法）

指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。

公式：V=【S÷(1＋R)÷(1＋i)-(C＋M)】

V：土地開發分析價格

S：開發或建築後預期總銷售金額

R：適當之利潤率

C：開發或建築所需之直接成本

M：開發或建築所需之間接成本

I：開發或建築所需成本之資本利息綜合利率

3.比較法

比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。

4.收益法

收益法分為直接資本化法、折現現金流量分析等二種方法。

直接資本化法：指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益（a），應用價格日期當時適當之收益資本化率（r）推算勘估標的價格之方法。

折現現金流量分析：指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。

過去常聽業界前輩談及「不動產估價是藝術，也是一門科學」，需要有厚實的理論基礎、專業的法律知識、豐富的市場資訊、嫻熟的實務經驗…。然個人認為實際上對一般的社會大眾而言，也非真的那麼的博大精深，一定非得要研究的那麼透徹，或許只要在您需要他的時候，拿捏一下上述不動產估價的小秘訣，自己DIY分析一下想估的不動產，相信市場行情與心裡面的那把尺「雖不近，也亦不遠矣」。